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2003年非典與2020年疫情對中國房地產的影響分析[圖]

2020年03月24日 13:21:17字號:T|T

    一、2003年非典:經濟短期承壓下行

    回顧非典疫情可以追溯至2002年12月,第一例有報告的非典病例確認;隨著疫情擴散蔓延,2003年4月,防治非典成為全社會關注的焦點;7月13日,全球非典患者人數、疑似病例人數均不再增長,非典疫情基本結束。

    非典疫情發生時間表

數據來源:公開資料整理

    在非典疫情期間,我國宏觀經濟出現短期階段性下行,全年經濟保持較高增長。具體來看,2003年二季度GDP增速出現一定回落,單季度實際GDP為9.1%,環比一季度下降2個百分點,但在疫情結束后的三季度得到明顯回升并達到10%,2003年全年GDP增速實現10%,較上年增速提高0.9個百分點,整體宏觀經增長動力充足,持續向上。其中:固定資產投資:2003年固定資產投資增速全年實現28.4%,較02年底提高11個百分點;

    出口:全國出口金額增速保持高速增長,僅在二季度至三季度小幅下行,03年全年增速實現34.6%,同比增長12.3個百分點;社零:全國社零消費總額增速在二季度出現明顯回落,疫情好轉后快速回升,全年實現9.1%,同比小幅提高0.3個百分點。

    我國宏觀經濟增速在非典期間階段性下行(%)

數據來源:公開資料整理

    2003年固定資產投資增速整體平穩(%)

數據來源:公開資料整理

    房地產投資:2003年房地產開發投資完成額增速趨勢與固定資產投資增速保持基本一致,且絕對值略高于固定資產投資增速,全年地產投資端保持29.7%的高速增長,較2002年提高7.7個百分點。商品房銷售面積增速和房屋新開工增速在2003年分別實現29.1%和28.5%,分別同比提高8.9個百分點和10.9個百分點。整體來看,房地產方面并未受到非典疫情明顯影響。

    基建投資:2003年尚無官方公布數據,但從整體固定投資的高位穩定增長來看,粗略估計基建投資受影響程度有限

2003年房地產開發投資增速保持高位平穩(%)

數據來源:公開資料整理

2003年商品房銷售面積和新開工面積增速情況(%)

數據來源:公開資料整理

    二、當下疫情:需求短期承壓,不改行業長期趨勢

    當下疫情所致的復工推遲,對行業的影響或強于非典時期

    2019年12月,湖北省武漢市陸續發現多例新型冠狀病毒感染的肺炎患者,隨著疫情的不斷蔓延,1月23日武漢市進行封城,此次疫情發展成為全國關注焦點,全國各省/自治區/直轄市陸續拉響重大突發公共衛生事件一級響應,各地方政府根據所在地疫情進行不同程度的交通管制措施,其他舉措還包括如要求公共場所進行停業、停辦大型活動、關閉活禽交易場所、清查各地人員是否有武漢旅行史、是否接觸來自武漢人員等。

    截至2月1日,全國累計報告確診病例14380例,累計死亡病例304例,累計治愈出院病例328例,共有疑似病例19544例。值得注意的是,最新2月1日新增疑似病例為4562例,較上一日減少457例,同時累計治愈病例已超過累計死亡病例,在各地政府高強度防控舉措和醫療工作人員努力下,疫情擴散已出現一定的好轉跡象。

全國累計確診病例和累計疑似病例

數據來源:公開資料整理

全國新增確診病例和新增疑似病例

數據來源:公開資料整理

全國累計死亡病例和治愈病例

數據來源:公開資料整理

    與2003年非典疫情相比,此次新型冠狀病毒肺炎疫情有較大不同,主要表現在:(1)從臨床新型冠狀病毒肺炎被普遍認為比SARS具有更高的傳染性和更低的致死率;(2)新型冠狀病毒肺炎疫情隱匿性強,部分病人初期癥狀不明顯,在潛伏期仍然具有傳染性,疫情防控難度增加;(3)此次疫情發生在春運期間,疫情擴散范圍強于非典時期。

    除病毒、疫情本身的區別外,當前我國所處的宏觀經濟環境、地產、基建的投資規模和增速與非典時期均有明顯不同。2003年,我國宏觀經濟仍在持續增長,動力較強,下游地產、基建需求旺盛,而此次疫情處于我國經濟增速長周期放緩趨勢內,地產、基建規模已經達到高位,投資增速整體呈現放緩趨勢。

2014-2019年中國GDP總量及增速情況

數據來源:公開資料整理

    2019年1-12月,全國固定資產投資(不含農戶)551478億元,比上年增長5.4%,增速比1—11月份加快0.2個百分點。從環比速度看,12月份固定資產投資(不含農戶)增長0.44%。其中,民間固定資產投資311159億元,比上年增長4.7%,增速比1—11月份加快0.2個百分點。

全國固定資產投資(不含農戶)同比增速

數據來源:公開資料整理

房地產開發投資完成額及增速

數據來源:公開資料整理

基建投資完成額及增速

數據來源:公開資料整理

    對于工業企業,受此次疫情影響的主要方面在于延遲復工。由于此次疫情較強的傳染性和發生于春運時間段的特殊性,1月27日,國務院發布通知,2020年春節假期延長至2月2日。為遏制新型冠狀病毒肺炎疫情蔓延,多地政府紛紛另行發布通知,推遲春節后企業復工時間。截至2月1日,全國已經有22個省/直轄市/自治區單獨發文公布企業復工時間,58%的地區將復工時間推遲至2月10日。其中,全國14個省/直轄市/自治區對建筑工地復工時間做出明確要求,大部分建筑工地復工時間于2月10日或以后。由于存在疫情擴散的不確定性,未來復工時間是否需要進一步推遲目前暫無法確定,最終疫情對行業的影響強度將與最終停工時長有較強的相關性。

各省/直轄市/自治區春節后企業復工時間

地方
是否單獨發文
建議復工時間
建設系統明確要求
建筑業復工時間
安徽
2月10日
2月10日
北京
2月3日
2月10日
重慶
2月10日
2月10日
福建
2月10日
2月10日
甘肅
2月3日
2月3日;天水市2月10日
廣東
2月10日
2月10日
廣西
2月3日
2月10日
貴州
2月10日
2月10日
海南
2月3日
另行通知
河北
2月10日
2月10日
河南
公務人員2月3日,
其他2月10日
另行通知
黑龍江
2月10日
2月10日
湖北
2月14日
2月14日
湖南
2月10日
2月10日
吉林
2月3日
2月10日
江蘇
2月10日
2月8日
江西
2月10日
2月10日
遼寧
2月3日
另行通知
內蒙古
2月10日
2月10日
寧夏
2月10日
2月10日
青海
2月3日
2月3日
山東
2月10日
2月10日;濟南市另行通知
山西
2月3日
太原市3月1日
陜西
2月10日
2月10日
上海
2月10日
2月10日
四川
2月3日
2月3日
天津
公務人員1月27日,
其他2月3日
另行通知
西藏
2月3日
2月3日
新疆
2月3日
2月3日
云南
公務人員1月29日,
其他2月10日
2月10日
浙江
2月10日
2月10日

數據來源:公開資料整理

    三、疫情結束后房價會跌嗎?

    疫情影響,售樓處關閉,樓市成交遭重挫。智研咨詢發布的《2020-2026年中國商品房行業發展動態及投資風險研究報告》顯示:70個大中城市中有19城(武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等)新房“零成交”。二手房方面,2月武漢、石家莊、呼和浩特、包頭、錦州、揚州等24個城市二手房“零成交”。疫情結束后房價會跌嗎?

    國家統計局發布的《2020年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,1-2月份全國商品房銷售面積8475萬平方米,同比下降39.9%,其中住宅銷售面積下降39.2%;商品房銷售額8203億元,同比下降35.9%,其中住宅銷售額下降34.7%。

    2019-2020年全國商品房銷售面積情況

數據來源:公開資料整理

    2019-2020年全國商品房銷售金額情況

數據來源:公開資料整理

    樓市成交低迷,房企銷售業績出現明顯下滑。2020年2月百強房企總銷售額為3161.6億元,環比今年1月下降45.9%,較去年2月下降44.6%,單月銷售額為近14個月以來最低。拿房地產四強企業來看,2月恒大另辟蹊徑啟動網上賣房,并推出“最低價購房”和“無理由退房”等多重優惠政策,銷售額同比大增。但是萬科、碧桂園、融創銷售業績卻大降。

    2020年2月中國房地產四強銷售面積情況

數據來源:公開資料整理

    2020年2月中國房地產四強銷售金額情況

數據來源:公開資料整理

    疫情給房產行業帶來了較大變動,消費者的居住需求更是直接受到影響。疫情過后買房嗎? “疫情下的住房消費者預期調查”,疫情并未大幅削弱消費者的購房需求,僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計劃。38%的受訪者表示疫情影響看房,等疫情結束過后再買。

    2020年疫情對消費者購房計劃的影響分析

數據來源:公開資料整理

    疫情結束房價會下降嗎?

    疫情過后,房價會出現怎樣的變化,專家怎么看?經濟學家李迅雷在接受媒體采訪時表示,政府要對房地產市場可能出現的波動做好預案。在“房住不炒”的前提下,穩定預期,防止房價暴跌。據悉,當前與房地產相關的產業就多達100多個,房價下跌可謂牽一發而動全身,這對國家經濟增長影響很大。

    樓市銷售低迷,房企資金壓力大,政府并沒有坐視不管,而是出臺了相關扶持政策,部分城市還發布了人才新政,降低購房門檻,刺激購房需求進而穩定房價。目前地方政府給市場的政策動作并不大,嚴格執行“住房不炒”宗旨,房價大漲希望渺茫。但是,疫情對居民收入影響顯而易見,政府幫扶政策也未必見效。關鍵就看,開發商的承受能力有多強,到底能將房價扛多遠。 

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