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2019年海外房地產投資現狀、置業國家投資情況及海外房地產投資發展趨勢分析[圖]

2020年03月31日 14:15:34字號:T|T

    一、現狀

    不同于國內房地產市場,海外房產投資展示了更強的區域特征。從海外置業市場數量看,近年來海外置業意識逐漸深入人心,興趣發展迅猛。據調查數據顯示,2018-2019年增長率為52.9%;海外咨詢量增長了近10倍。

2018-2019年海外房地產投資咨詢量趨勢

數據來源:公開資料整理

    目前,美國和泰國是最受海外買家關注的兩個國家,占海外頻道關注人數的44.7%;其次是英國和澳洲兩國。另外,德國的關注度近幾年開始上漲,在歐洲國家中首當其沖。

各國置業關注人數占比

數據來源:公開資料整理

    二、置業投資國家

    從置業國家投資熱度來看,發達國家為置業主流,新興國家熱潮高漲。五年前,美國、英國為主要海外置業標的國;而今,傳統置業標的國日美英澳因其穩定的市場和投資回報,仍占海外置業主流,占比超過70%;其他如泰國等新興置業國家,因標的小、增值強等特點,在市場上掀起置業熱潮,更受二三線城市置業者歡迎。

    1、美國

    2020年1月最新數據顯示,全美房產交易套均價中位數為26.6萬美元(約折合人民幣185.4萬元),比2019年同期增長6.8%。

    熱門置業城市中,波士頓地區套均價中位數為50萬美元(約折合人民幣348.6萬元),每平方英尺房價比去年同比增長5.5%;西雅圖套均價中位數為57.2萬美元(約折合人民幣398.8萬元),每平方英尺房價比去年同比增長5.0%;洛杉磯套均價中位數為65萬美元(約折合人民幣453.05萬元),每平方英尺房價比去年同比增長4.0%。

熱門置業城市單套均價

數據來源:公開資料整理

熱門置業城市每平方英尺同比去年漲幅

數據來源:公開資料整理

    在美國置業國際買家中,中國買家的交易額超過第三、四、五名交易額的綜合,排名首位,占整體國際買家置業總金額17.2%。

2019年前五名國際買家在美置業總金額

數據來源:公開資料整理

前五美國置業目的地及置業金額所占比例

數據來源:公開資料整理

    中國買家最熱衷于加州置業,占比達到34%;新澤西州位列第二名,占比8%;伊利諾伊、麻州、印第安納州并列三至五位,分別占比5%;佛州、佐治亞州占比4%;其余各州占比在4%之下。

中國買家在美國置業目的地占比

數據來源:公開資料整理

    2、泰國

    曼谷是泰國置業海外買家的首選城市,其均價每平方米價格是11.4萬泰銖(約折合人民幣2.53萬元),單套公寓成交均價為340萬泰銖(約折合人民幣75.5萬元),市區過去五年累計漲幅為55%,2019年漲幅為8%-12%。

    目前最受中國買家歡迎的泰國城市中,約四成中國買家選擇曼谷,約三成中國買家會選擇芭堤雅和清邁,這三個城市的租金收益率在5%-8%不等。

    外國買家在2018年和2019年購買了近千億泰銖(約折合人民幣222億元)的泰國房產。其中,中國買家總成交額超過四成。

    最多的前往泰國買房的中國買家來源地前三位分別是北京、廣東、上海。

    3、日本

    2019年日本全國公寓平均價為4787萬日元(約折合人民幣304萬元),相較于2018年的平均價格4759萬日元(約折合人民幣302萬元),增長了28萬日元(約折合人民幣1.8萬元),漲幅達0.6%;全國平均每平米單價為72.6萬日元(約折合人民幣4.6萬元),相比2018年增長了1.3萬日元(約折合人民幣827元),漲幅達1.8%;從整體來看,日本全國公寓價格已經連續3年呈上升趨勢,單價每平米已經連續7年連續增長,2019年的公寓平均價格和單價均達到近3年內最高值。

    東京是日本的首都,也是置業日本的首選城市,據相關數據顯示,2019年東京23區公寓的平均價格為7286萬日元(約折合人民幣464萬元),較于2018年漲幅達2.0%,在過去5年里呈持續增長趨勢,漲幅達7.6%;其中東京的二手房價格漲幅更是明顯,據調查數據顯示,按照70平米的二手公寓換算,2019年東京都的價格突破了5000萬日元(約折合人民幣318萬元),和過去的6年前相比,漲幅達36.4%,有了大幅度的增長。除此之外,大阪府增長了36.9%,愛知縣增長了37.8%,漲勢非常明顯。

    日本三大重要都市圈(首都圈、近畿圈、中部圈)內,二手公寓的漲幅排名前五名分別是:神戶市10.2%、大阪市8.6%、千葉市4.7%、名古屋市4.3%、東京23區3.4%;其中東京的租金收益率4%-5%,大阪4%-7%,名古屋5%-8%。

    日本三大都市圈內主要城市的二手房公寓漲幅

數據來源:公開資料整理

    受海外買家歡迎的置業城市,東京的單套成交價位2159萬日元(約折合人民幣137萬元),大阪為1377萬日元(約折合人民幣88萬元),京都1225萬日元(約折合人民幣77萬元)。

日本三大置業熱門城市單套平均成交價

數據來源:公開資料整理

    智研咨詢發布的《2020-2026年中國房地產金融行業市場運行潛力及營銷渠道分析報告》數據顯示:海外置業主要目的是資產保值增值,旅居、教育居住等其他置業目的也在快速發展。據數據統計,資產保值增值占比76%,超過3/4;其他置業目的占比24%,如教育居住、旅游居住、退休休閑居住、移民置業購房等。

中國買家海外置業目的占比

數據來源:公開資料整理

    當前,海外置業預算范圍從百萬至千萬不等。市場不再是被高凈值人群獨占,約5成左右置業者(置業國家為日本和泰國,成交占比52%)預算為150萬人民幣以下,更多是以小成本購房,中產階層在逐步入場;美英澳德置業預算較高,更受高凈值人群喜愛,置業預算一般在300萬人民幣以上。

    海外置業人群中,男性置業者占55%,女性占比45%,男性占比更大,但女性正在崛起。

    26-45歲是主力海外置業人群,占比超過80%;其中,26-35歲占比近一半。

海外置業人群年齡分布

數據來源:公開資料整理

    三、趨勢

    海外置業市場將同中國經濟的穩步發展、人民幣國際化趨勢的加快、人民對美好生活的向往繼續向前發展。中國中產階級的穩步壯大和對優質教育及美好生活的更高追求,將進一步釋放海外置業的需求。同時,中國資本市場的進一步開放、“一帶一路”倡議影響力的日益擴大,都將讓海外置業變得更加便利,促進整個市場的發展。

    1、品牌效應凸顯

    海外置業行業中,海外置業公司的品牌效應將更加凸顯,未來行業集中度將進一步提高。海外置業因涉及資金大、信息不對稱和交易復雜等特性,海外置業公司的品牌影響力、專業能力、資金實力尤為重要。大品牌海外置業公司房產可靠、資金安全,市場信任度高,將實現客戶高滿意度、再推薦和品牌再增強的正向循環。

    2、行業平臺化發展

    在面向海外置業公司同行公司的調研中發現,87%同行公司認為海外置業公司未來將往平臺化發展。這也是因為海外置業行業聚集度提高后,再度擴大市場份額,必須進行平臺化發展。其中,73%同行公司認為平臺化發展公司核心競爭優勢應該要賦能面臨生存危機的銷售機構和獨立經紀人,并且利用行業地位和市占率制定海外置業服務標準;67%公司認為平臺化公司應該賦能開發商、開放廣大客源和優質房源,以此促進市場格局的改革。

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