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樓市還能瘋多久?剛剛 監管火速出招:打擊資金違規入市!

2020年04月20日 17:45:54字號:T|T

    隨著新冠肺炎疫情逐漸得到有效控制,房地產市場正在從斷崖式下跌中逐漸恢復。

    近日,深圳、杭州、南京、成都等多個一二線城市的部分樓盤出現了“火爆”局面。市場有觀點認為,這波上漲或與小額貸款違規進入房地產,或者經營貸款違規進入房地產有關。

    券商中國記者從多處消息人士處確認,中國人民銀行深圳市中心支行今日已向轄區各商業銀行下發通知,緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。該通知要求自查今年以來新發放的房抵經營貸(含借款人為企業或個人),包括貸前、貸中、貸后等情況。

    近期召開的中央政治局會議再次強調“房住不炒”,中泰證券首席經濟學家李迅雷表示,疫情期間,防控經濟風險被放在首位,樓市的穩定,是地方政府、開發商、金融機構和房子業主的共同利益所在,因此,疫情讓泡沫更剛性,但泡沫最終還是會破滅,這只是時間長短問題。

    央行深圳中支要求銀行自查房抵經營貸流動情況

    4月20日,券商中國記者從多處消息人士處確認,中國人民銀行深圳市中心支行今日已向轄區各商業銀行下發通知,緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。該通知要求自查今年以來新發放的房抵經營貸(含借款人為企業或個人),包括貸前、貸中、貸后等情況。

    其中,對于貸前,自查貸前準入情況,對借款人名下經營實體的真實性調查情況,借款人持有被抵押房產時間情況,企業成立時間情況。對于貸款管理情況,重點梳理借款人(含企業或個人)自疫情發生(1月25日)以來新購房產(含住宅和商務公寓等)并以新購房產作抵押的貸款情況,以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。對于貸后管理,自查借款人貸后新增房產的檢測情況。

    近期,深圳房價出現異動,近期的“豪宅日光盤再現”、百萬“喝茶費”等報道也備受市場關注。來自深圳中原的統計數據顯示,3月深圳全市二手住宅均價為59048元/平方米,環比上升0.95%。其中,寶安成交均價為65031元/平方米,環比上升1.21%,漲幅最大。3月新房住宅網簽3152套,環比上漲279.8%,網簽面積32.38萬平方米,環比上漲279.9%,新房住宅網簽量止跌大幅回升至去年平均水平。在此基礎上,3月30日至4月5日這一周,網簽數據顯示,新房住宅共成交818套,環比上升43.8%。

    值得一提的是,新房市場內,近期公寓市場也開始升溫。據了解,位于深圳羅湖區的某項目于近期開盤,均價約66000元/平方米,為50年產權公寓,其中主打建筑面積20-30平方米小戶型產品。該項目雖然面積較小,但買者依舊如云。

    深圳的此輪“疫情景氣”大致是從3月初時從西向東逐步啟動,最明顯的跡象之一,是市場中消失已久的百萬元級的“天價喝茶費”重現。

    與此同時,深圳相關部門開始行動起來,4月3日,深圳市寶安區住建局以暫停涉案樓盤全部房源網簽權限等措施,打擊房企和中介機構收取“喝茶費”、“更名費”等價外費用違法行為;4月9日,南山區住建局也發出通知:嚴禁惡意炒作哄抬房價,“各中介機構及從業人員切勿以身試法”。

    深圳市住建局也表示,將密切關注市場動態,針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實成交價、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發布擾亂市場秩序不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規經營等現象,聯合相關部門開展為期三個月的市場亂象專項整治行動,堅決打擊違法違規行為,促進房地產市場平穩健康發展。

    多地房價異動

    此前,成都住宅樓盤凱德卓錦萬黛小區取得項目預售證,共計推出194套房源,4月16日~18日進行網上登記搖號購房。4月20日,據成都購房通披露,參與網上報名搖號人數超過22000人,剛需購房者搖中概率為1.06%,普通購房者搖中概率僅為0.3%。

    除了成都的樓盤受到搶籌外,以杭州為代表的“長三角”房價也出現了部分異動,克而瑞浙江區域的統計數據顯示,4月以來,杭州市的商品房周均成交量連續環比上漲。在此之前的3月份,杭州市共407個樓盤實現轉簽,同比大幅上漲561.85%。“萬人搖”樓盤頻現,售樓處的登記人數暴增。市場供應端亦集中放閘。數據顯示,繼3月推盤潮后,4月份,杭州市有超過60個樓盤迎來開盤。

    距離杭州不遠的南京也出現了房價異動的情況,一些新上市的樓盤中,不少樓盤的價格開始上漲,并且隨著限價盤的逐漸消失,南京有的板塊房價開始刷新此前高點。

    房價真的漲了嗎?

    4月17日,國家統計局發布數據顯示,今年第一季度,全國商品房銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%,與前兩月出現的“斷崖式”下跌相比,降幅收窄13.6個百分點。商品房銷售額20365億元,下降24.7%,降幅收窄11.2個百分點。

    其中,3月單月,全國商品房銷售面積為13503萬平方米,相當于去年同期水平的85.9%;商品房銷售額12162億元,相當于去年同期的85.4%。也即,到今年3月,全國房地產市場交易量已恢復至85%以上。

    具體到上述房價異動城市,實際上并非全城房價暴漲,大多是停留在部分區域和部分樓盤。以深圳為例,貝殼研究院的一份報告顯示,當前深圳整體雖存在升溫基礎,但市場并未出現網傳的“火爆”情況。原因在于,新房個別項目的銷售“火熱”,不能代表全市場。3月深圳另外上市的3個項目中,除福永萬科星城表現較好外,光明樂府花園周度開盤去化率不足20%。實際上,深圳新房庫存比前兩月仍有上升。深圳住建局數據顯示,3月末深圳新房住宅可售房源27804套,去化周期8.8個月,較2月延長0.3個月。

    除此之外,從區域上而言,也不是所有的區域都熱。據悉,目前真正出現搶房的區域,依然是傳統的延續——往西走。但更多的區域,成交并未顯示出全旺的局面,比如羅湖、東部、龍崗,市場還相對溫和。

    此輪房價異動為何?

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,近期利率下行,充分體現了當前復工復產過程中降低實體經濟成本的導向,對于今年二季度改善貸款市場環境等有積極的作用,充分體現了穩經濟、促發展的導向。同時這也會對后續包括房地產在內的市場產生積極的影響。

    嚴躍進指出,近期多個城市供應量大增,一方面屬于企業自身的推盤安排,前期受疫情影響推遲了部分推盤,一方面受需求端的刺激而加大供應。此外,由于國家財政、貨幣政策趨向于積極,全國房貸利率隨著LPR利率中樞適度下移,以及一些城市人才政策繼續發力,對需求端產生了一定刺激,加之各地預售證的發放節奏加快,銀行貸款也比較積極,配合此次月供壓力減少的效應,購房需求有望積極釋放,進而帶動市場成交量的上升。

    “但確實需要注意一些潛在的風險。近期商業銀行貸款相對積極,但更偏好投向房地產。不過出現了一些小額貸款違規進入房地產,或者經營貸款違規進入房地產的現象,所以預計后續嚴查違規資金進入房地產將成為常態。” 嚴躍進表示,換而言之,近期購房者在獲得此類低成本的貸款的時候,一定要注意資金的合規性。尤其是1年期LPR利率為3.85%,已經屬于比較低的水平,這個時候要嚴禁通過獲得此類1年期短期貸款來支付購房首付款的做法。

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