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“600萬認籌金像搶白菜”? 選房時間只有3分鐘 千萬級豪宅排長隊搶籌 疫情后“報復性購房”樓市已回暖?[圖]

2020年04月21日 09:32:10字號:T|T

    近日,單戶總價千萬級豪宅排長隊搶籌一幕再次在上海上演。

    總價動輒兩三千萬的樓盤被火爆認籌并非個例。從3月以來,上海推出的多個千萬級高端樓盤,如碧云尊邸、綠地海珀外灘、新鴻基濱江凱旋門、中海匯德里等認籌率屢屢翻倍、被購房者熱搶。

    從3月份全國70成房產成交數據看,房產市場正逐漸開閘、恢復生機,一線及二線城市恢復速度要明顯快于三線城市、銷售價格基本恢復至1月份水平或好于1月份。券商中國記者注意到,部分城市如上海、深圳、南京與杭州3月二手房成交量已經明顯超過疫情高峰時候的1、2月份水平,恢復至去年同期的75%。

    從房產分析及業內中介人士向記者的回饋看,當前部分中高端項目入市帶動價格呈現結構型上漲,后期隨著高價盤的不斷入市及改善型需求的釋放將會帶動銷售價格上漲;同時房貸資金面也有松動、較低利率抵押杠杠買房多起來。

    不過,多位業內分析師均認為,目前稀缺項目的熱銷與個別城市的火熱不能代表樓市回暖,高價房快速恢復也是市場恢復正常的風向標之一,以上海為例今年,3、4月份總體成交量不及去年同期,更比不上2018年同期,警示注意4月、5月成交疲軟。值得注意的是,周五召開的政治局會議再度明確,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展。

    “600萬認籌金像搶白菜”?1700萬-8000萬豪宅排隊搶

    “2000萬起新盤,600萬認籌金像搶白菜,‘碧云尊邸’值得全城富豪為之傾慕!”近日,上海浦東豪宅碧云尊邸認籌火爆刷屏。

    碧云尊邸開放認籌首日,購房者隊伍排長龍

    “豪宅”碧云尊邸認籌第一天,4月13日,從一家上海本地中介發的視頻來看,現場意向購房者隊伍排長龍,有消息稱第一天到現場認籌的人數近200人。

    從該樓盤準售房源公告以及房價表顯示,可出售的房源共有160套,均價為11.2萬元/㎡,主力戶型為建筑面積約184㎡-301㎡的小高層以及約298㎡-553㎡的別墅,最便宜的房子總價也要1700萬元起步。中介掛出的房價報價則顯示,小高層價格普遍在2000萬元-3000萬元之間,別墅則相對售價較高,不少別墅價格都在6000萬元-7000萬元,部分別墅價格最高價近8000萬元。

    “認籌需要提前1日預約,認籌金個人需交600萬元(現金,強調一遍,是現金),并且根據預約時間分時分段進行認籌。”記者看到,碧云尊邸房源售樓處早早對外做了公示。4月19日,碧云尊邸認籌時間已結束,記者數次致電該樓盤預約電話均無人接聽。

    根據公示,認籌時間在4月13日至17日;4月26日,通過微信公眾號“碧云尊邸”線上開盤。

    你以為只有樓盤認籌這么“傲嬌”?從該樓盤公示看,26日開盤認購選房同樣要不少要求:按搖號順序,從1號開始選房,每家客戶只有3分鐘選房時間、選房機會只有一次,過了3分鐘,對不起,視同棄購。按搖號順序號往后排,全部房源售罄后,后續買家自動喪失購買機會。

    不過,從4月14日起,后續多家媒體數次實地探訪來看,該售樓處早已回歸平靜,并未看到首日排隊認籌的熱鬧場面。從碧云尊邸銷售人員表述看,豪宅“不愁賣”的碧云尊邸,并未與中介合作售房;按規定,購房客戶認籌必須電話預約,在規定時間內前來認籌。

    豪宅排隊搶?有網友調侃,“導演請了太多人”。不過,從業內人士的反饋來看,這個樓盤確實有稀缺性,不缺看重該社區優質教育環境和國際化氛圍的誠心購房者。

    相比同樣位于中環偏內的樓盤,該樓盤均價溢價明顯。

    資料顯示,項目開發商為金橋出口加工區開發股份有限公司。該開放商在該地有多個地塊,項目所處的碧云國際社區,屬于中內環間,交通便利,距離軌道交通9號線藍天路站步行約630米。

    作為老牌國際社區,發展已非常成熟,高端、宜居,板塊內教育資源充沛。包括德威英國國際學校、蒙特梭利國際幼兒園、歐盟中歐國際工商學院等在內的國際化學校,以及上海協和國際學校、上海平和雙語學校、上海市實驗學校東校等上海一流學校。同時,在碧云尊邸開盤認籌之前,區域內近10年來已沒有新房供應,或也恰是項目火熱認籌的原因。

    豪宅小陽春?千萬級樓盤認籌率屢屢翻倍

    從3月復工以來,上海豪宅市場開始出現明顯回暖。近期如碧云尊邸、濱江凱旋門、中海匯德里等高端盤入市認籌和關注度普遍較高。

    3月24日,綠地董家渡地王項目綠地海珀外灘開盤,均價13.8萬元/平方米。首期推出的203套房源,最終獲得了328組客戶認籌,搖號認籌率達161%,去化率超8成。

    3月31日,由新鴻基開發的濱江凱旋門開啟認籌,主推戶型在140~200平方米,均價13.8萬元/平方米。最后175套房源,認籌總數360,認籌率達205%。

    中海匯德里要交20萬元認籌金才能看板房,且項目并沒有在項目現場設置售樓處、而是把售樓處搬到了項目附近的月星環球港B座租下的一整層寫字樓展示中心里,準買家需要登記身份證等個人信息才被銷售帶上樓。

    據界面新聞樓市報道不完全統計,僅上周就出現9盤集中認籌的現象,項目認籌數量再創高峰。

    中原地產市場分析師盧文曦指出,買豪宅的客戶肯定不止一次不動產經驗,所以能否得到客戶認同關鍵在于樓盤品質和價格的匹配度。比如某些區域內沒有新盤,并且從未來土地供應來看也不存在這種可能,不僅是板塊內改善,甚至周邊區域的改善可能都會吸引至此,想不熱鬧也難。此外,疫情關系加上全球金融市場大幅波動,不排除資金集體避險、尋求資產保值增值。

    克而瑞數據顯示,上周上海商品住宅成交金額達到約60.68億元、環比上漲約6.29%,成交面積再度破十萬、環比上漲約15.06%。但細看構成成交的項目組成,豪宅是期間上海樓市成交主力。

    不過,盧文曦也分析,當期上海樓市認籌火爆的情形,與2018年同期很類似,2018年三月份開始成交情況轉好,結果4月份成交又變得疲軟,五月份成交數據更差。

    同策研究院張宏偉表示,豪宅的熱銷說明市場還是有潛在的需求,目前稀缺項目的熱銷與個別城市的火熱不能代表樓市回暖,只能說樓市還在復蘇中。

    疫情后“報復性購房”樓市已回暖?

    豪宅的銷售火爆只是一方面,進入二季度上海樓市逐步恢復生機,但從總體市場和結構數據看,還難言“陽春”。

    中原地產數據顯示,上海今年3月份成交3000多套,明顯弱于2019年3月的5000多套。此外,上海2018年4月,全市二手房成交套數從3月份的17萬套跌到13萬套,隨后全年一直在11萬套-16萬套之間低位徘徊;而近兩年3、4月份都不及2018年同期。

    從4月16日國家統計局發布2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看,從新房、二手房上漲、下跌城市數量來看,3月份新建商品住宅銷售價格環比中,上漲城市為38個,相比上月增加17個城市;70城平均漲幅0.13%,環比漲幅擴大0.11個百分點;二手住宅方面,上漲城市數量為32個,比上月相比增加18個城市,70城平均漲幅為0.05%,上漲城市平均漲幅為0.44%、環比漲幅擴大0.1個百分點。

    分等級城市新房市場里,3月份各等級城市銷售價格均好于2月份,但僅有二線城市表現好于1月份,一線及三線城市仍不及1月份;分等級城市二手房市場來看,一線及二線城市恢復速度要明顯快于三線城市,銷售價格基本恢復至1月份水平或好于1月份。

    “3月份疫情防控有了很明顯的效果,多數城市生產生活秩序都在加快恢復中,因疫情積壓的住房需求逐漸釋放,帶動市場活躍度上漲。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向記者分析稱,“同時,3月份多個二線城市降低預售證發放限制,部分中高端項目入市帶動價格呈現結構型上漲,后期隨著高價盤的不斷入市及改善型需求的釋放將會帶動銷售價格上漲。”

    可以看見的是,沉寂一段時間的樓市在近日供應持續開閘逐漸恢復。部分城市除了核心一線市場的上海、深圳之外,南京與杭州3月二手房成交量已經明顯超過疫情高峰時候的1、2月份水平,恢復至去年同期的75%。

    房貸資金面也有松動,從數位房產中介人士向記者的反饋來看,3月份以來,有不少業務都是,幫助客戶借助抵押貸款、撬動杠桿,實現低首付買房,同時抵押貸款利率已從3月初的年化5%以上降至4.5%甚至更低。

    不過數位業內人士均認為,目前稀缺項目的熱銷與個別城市的火熱不能代表樓市回暖,高價房的快速恢復也是市場恢復正常的風向標之一,只能說樓市還在復蘇中。中原地產首席分析師張大偉認為,盡管金融政策寬松,現在說樓市反彈、爆發還為時尚早,畢竟目前還沒有一個城市放松銷售端調控。

    回顧過去幾年,2018年,商品房銷售面積171654萬平方米,商品房銷售額149973億元;2017年,商品房銷售面積169408萬平方米,商品房銷售額133701億元。2019年,商品房銷售面積171558萬平方米,比上年下降0.1%,1—11月份為增長0.2%,上年為增長1.3%。其中,住宅銷售面積增長1.5%,辦公樓銷售面積下降14.7%,商業營業用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元,增長6.5%,增速比1—11月份回落0.8個百分點,比上年回落5.7個百分點。其中,住宅銷售額增長10.3%,辦公樓銷售額下降15.1%,商業營業用房銷售額下降16.5%。

2017-2019年中國商品房銷售情況分析

數據來源:公開資料整理

    2019年,東部地區房地產開發投資69313億元,比上年增長7.7%,增速比1—11月份回落0.6個百分點;中部地區投資27588億元,增長9.6%,增速回落0.1個百分點;西部地區投資30186億元,增長16.1%,增速加快0.8個百分點;東北地區投資5107億元,增長8.2%,增速回落0.7個百分點。

2019年中國分地區房地產開發投資及增長情況分析

數據來源:公開資料整理

    不管是商品住宅的開發投資還是銷售額都有超過10%的增長,西部區域增速靠前遠高于其他區域,西部地區一方面整體政策環境相對寬松,另一方面作為尾部城市在棚改減弱、市場轉冷下雖然收縮,但是整體范圍較大、尾部較長。

2018-2019年中國商品房銷售面積及銷售金額增速走勢

數據來源:公開資料整理

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